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- 樓市調(diào)控須抓住“市場(chǎng)化”要領(lǐng)
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在樓市下滑的壓力下，近來(lái)銅陵、南寧、天津等多個(gè)城市出臺(tái)或醞釀?wù)撸瑢?duì)樓市調(diào)控進(jìn)行松綁。但在產(chǎn)業(yè)空心、戶(hù)籍壁壘、區(qū)域割裂等問(wèn)題尚未解決情況下，以“市場(chǎng)化”之名放松調(diào)控，顯然未能抓住“市場(chǎng)化”的要領(lǐng)。將房地產(chǎn)業(yè)融入城鎮(zhèn)化發(fā)展大局，加快建立完善配套機(jī)制，才能更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
作為行政手段的代表，“限購(gòu)令”成為近期政策調(diào)整的著力點(diǎn)。調(diào)整方式主要有二：一是在區(qū)域、房屋類(lèi)型上，縮小限購(gòu)范圍；二是降低審核標(biāo)準(zhǔn)，釋放購(gòu)房資格。無(wú)論是南寧推出的“紅頭文件”、天津?yàn)I海新區(qū)的表態(tài)，還是流傳的“閩十條”、蕪湖草案，其實(shí)質(zhì)莫不如此。相比之下，安徽銅陵日前出臺(tái)的政策尺度更大，除放開(kāi)二套房公積金貸款，還給予契稅補(bǔ)貼，以及買(mǎi)房落戶(hù)。
事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化趨勢(shì)明顯，部分城市樓市供需趨于平衡，甚至供大于求。加之城鎮(zhèn)化潛力較大，對(duì)于這些城市而言，限購(gòu)等政策的價(jià)值確在喪失。雖然松綁限購(gòu)與“市場(chǎng)化”的政策思路似乎顯得一致，但僅僅松綁樓市限購(gòu)，就真的等同于“市場(chǎng)化”嗎？
“市場(chǎng)化”意味著市場(chǎng)要素能夠自由流動(dòng)，也意味著行政壁壘的破除。就房地產(chǎn)調(diào)控手段而言，打破行政壁壘，包括限購(gòu)、限貸等行政化調(diào)控手段的退出。這樣才能更好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，并讓價(jià)格信號(hào)準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)真實(shí)。
更重要的是，土地改革、戶(hù)籍改革、區(qū)域一體化、產(chǎn)城融合等政策，同樣是打破行政壁壘的必要手段。其中，土地改革補(bǔ)足供應(yīng)，戶(hù)籍改革釋放需求，區(qū)域一體化構(gòu)建大市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展則提供長(zhǎng)久支撐。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，這些因素可謂缺一不可。
房地產(chǎn)不僅聯(lián)系上下游多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而且與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互相依存，與多項(xiàng)改革密切相關(guān)。但在近些年的發(fā)展中，我們似乎有意忽略了這種關(guān)聯(lián)性。主要表現(xiàn)在：市場(chǎng)向好時(shí)，僅關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，而忽視產(chǎn)業(yè)協(xié)同和區(qū)域一體化；市場(chǎng)低迷時(shí)，則忙于救市，寄望房地產(chǎn)業(yè)能夠力挽狂瀾。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化歷程雖不足20年，但“支柱地位”儼然已不可動(dòng)搖。很多地區(qū)出現(xiàn)“房地產(chǎn)獨(dú)大”現(xiàn)象，并對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成擠出效應(yīng)。單純松綁樓市限購(gòu)政策，有助長(zhǎng)房地產(chǎn)獨(dú)大之嫌。
那么，在針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整中，應(yīng)當(dāng)如何既遵循市場(chǎng)化的大方向，又不將其演變成救市行為呢？
首先，放眼全局。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，應(yīng)當(dāng)納入到區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鎮(zhèn)化大局的背景之下。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的步伐，應(yīng)該與土地、戶(hù)籍等制度的改革同步。
其次，關(guān)注差異。一方面，針對(duì)不同的區(qū)域市場(chǎng)形態(tài)，進(jìn)行分類(lèi)調(diào)整�！叭バ姓钡倪^(guò)程不應(yīng)“一刀切”，而是應(yīng)該有步驟、分階段地逐漸松綁，避免造成市場(chǎng)反彈。
最后，構(gòu)建層次。針對(duì)不同層次的需求，構(gòu)建完整的供應(yīng)體系。其中，中高端商品住房的供應(yīng)需依賴(lài)市場(chǎng)，而在普通商品房和保障房的供應(yīng)中，仍需政府部門(mén)的主導(dǎo)。棚戶(hù)區(qū)改造、廉租房、自住商品房建設(shè)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，各自解決好自己對(duì)應(yīng)的群體需求。
放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，調(diào)整完善房地產(chǎn)政策，重在長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，這需要建立健全配套體系，應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等。同時(shí)，需要盡快通過(guò)法制化的手段，劃清政府與市場(chǎng)的邊界，明確權(quán)責(zé)，這才是房地產(chǎn)走向成熟的方向。